KENTSEL DÖNÜŞÜM REHBERİ: Binanız Yenilenirken Haklarınız Ve Bilmeniz Gerekenler

Eğer bu rehberi okuyorsanız, muhtemelen oturduğunuz bina veya dairesiyle ilgili "kentsel dönüşüm" kelimesini duymuşsunuzdur. Belki de komşularınızla bu konuyu konuşuyor, gelecekte ne olacağını merak ediyorsunuz. Kentsel dönüşüm, özellikle büyük şehirlerimizde yaşayan pek çok kişi için önemli bir gündem. Peki, nedir bu kentsel dönüşüm ve neden sizin binanız da bu sürece dahil olabilir?

"Kentsel dönüşüm" ne anlama geliyor?

Kentsel dönüşümü, en basit haliyle, eski, yıpranmış, deprem gibi afetlere karşı dayanıksız olan binaların yıkılıp, yerine daha güvenli, modern ve günümüz şartlarına uygun yeni binaların yapılması süreci olarak düşünebilirsiniz. Ama sadece bina yenilemek değil; bazen yolların, parkların, altyapının da iyileştirildiği daha geniş kapsamlı bir şehir planlaması da olabilir. Ama biz bu rehberde daha çok sizin gibi bireysel bina veya daire sahiplerini ilgilendiren kısmına odaklanacağız.

Türkiye'de neden bu kadar önemli?

Ülkemiz, maalesef dünyanın en aktif deprem kuşaklarından birinin üzerinde yer alıyor. Geçmişte yaşadığımız acı tecrübeler, binalarımızın ne kadar güvenli olduğunun hayati bir konu olduğunu bize defalarca hatırlattı. İşte kentsel dönüşümün en temel amacı, olası bir depremde can ve mal kaybını en aza indirmek, herkesin güvenli evlerde yaşamasını sağlamaktır. Yani kentsel dönüşüm, bir tercih değil, bir zorunluluktur.

Binanızın "riskli" olması ne demek? Kim karar veriyor?

Kentsel dönüşüm sürecinin başlaması için genellikle ilk adım, bir binanın "riskli yapı" olarak belirlenmesidir. Peki, "riskli yapı" ne demek? Kısaca, deprem gibi bir afet anında yıkılma veya ağır hasar görme ihtimali yüksek olan, yani içinde yaşayanlar için tehlike ar eden, yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı bilimsel veya teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapı demektir.

Binanızın riskli olup olmadığına siz veya komşularınız karar vermez. Bu karar, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı Kentsel Dönüşüm Başkanlığı tarafından yetkilendirilmiş özel kuruluşların (bunlara "lisanslı kuruluşlar" denir) yapacağı teknik incelemeler ve testler sonucunda verilir. Bu kuruluşlar, binanızın betonundan, demirinden, zemininden örnekler alarak bir rapor hazırlarlar.

Bu sürecin yasal dayanağı nedir?

Kentsel dönüşümün yasal çerçevesini çizen en önemli kanun, 6306 sayılı "Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’dur. Bu kanun, riskli yapıların tespiti, yıkımı, hak sahiplerinin anlaşma süreçleri, devlet destekleri gibi pek çok konuyu düzenler. Unutmayın, bu kanunda zaman zaman değişiklikler olabiliyor; örneğin, 9 Kasım 2023'te bina sahiplerinin karar alma çoğunluğuyla ilgili önemli bir değişiklik yapıldı. Bu rehberde en güncel bilgileri size aktarmaya çalışacağız.

Şimdi gelin, adım adım bu süreçte sizi nelerin beklediğine ve haklarınızın neler olduğuna daha yakından bakalım.

BÖLÜM 1: "BİNAM RİSKLİ Mİ?" – RİSK TESPİT SÜRECİ ADIM ADIM

Kentsel dönüşümün sizin için ilk somut adımı, oturduğunuz binanın "riskli" olup olmadığının belirlenmesidir. Bu süreç genellikle şöyle işler:

• Risk tespiti nasıl yaptırılır? (Malik olarak sizin rolünüz)

Eğer binanızın eski veya depreme dayanıksız olduğunu düşünüyorsanız, siz (daire veya dükkan sahibi olarak) veya binanızdaki herhangi bir başka malik, bu risk tespitini yaptırmak için harekete geçebilirsiniz. Yani, "acaba bizim bina riskli mi?" diye merak ediyorsanız, bu sorunun cevabını almak için ilk adımı siz atabilirsiniz. Masraflarını karşılamak kaydıyla, tek bir malikin başvurusu bile yeterlidir.

Bazen de belediyeniz veya Bakanlık, belirli bölgelerdeki binalar için kendiliğinden (resen) risk tespiti yaptırabilir.

• Kimler bu tespiti yapabilir? (Lisanslı kuruluşlar nedir?)

Bu tespiti her mühendislik firması yapamaz. Sadece Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, belediyeler ve Kentsel Dönüşüm Başkanlığı tarafından yetkilendirilmiş, yani "lisans" verilmiş özel firmalar, üniversitelerin ilgili bölümleri veya belediyelerin laboratuvarları vb. bu teknik incelemeyi yapabilir. Bu kuruluşların güncel listesine Bakanlığın web sitesinden ulaşabilirsiniz.

• Rapor çıktı, ya sonra? (Raporun size bildirilmesi ve anlamı)

Lisanslı kuruluş, binanızda gerekli incelemeleri (beton ve demir örnekleri alma, zemin etüdü gibi) yapar ve bir "Riskli Yapı Tespit Raporu" hazırlar. Bu rapor, Bakanlığın ilgili il müdürlüğüne (örneğin, İstanbul'daysanız İstanbul Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü'ne) veya yetkilendirilmiş belediyeye sunulur.

Eğer rapor, binanızın "riskli" olduğunu belirtiyorsa, bu durum size ve binadaki diğer tüm maliklere resmi bir yazıyla (tebligatla) bildirilir. Bu tebligatta, rapora nasıl ve ne kadar sürede itiraz edebileceğiniz de yazar.

Binanızın riskli olduğuna dair gelen raporda herhangi bir eksiklik yok ise Kentsel Dönüşüm Başkanlığınca en geç 10 iş günü içinde tapu kütüğünün beyanlar hanesinde belirtilmek üzere ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir.

Bu şerh, evinizi satmanıza veya kiralamanıza doğrudan engel olmaz. Ancak, evi alacak veya kiralayacak kişi, tapuya baktığında binanın riskli olduğunu görür ve bu durumu bilerek işlem yapar.

• Tespit sonucuna itiraz hakkınız var mı? (Süreler ve başvuru yeri)

Evet, var. Eğer binanızın riskli olmadığına inanıyorsanız veya raporda bir hata olduğunu düşünüyorsanız, size yapılan tebligattan itibaren 15 gün içinde kendiniz ya da temsilciniz aracılığıyla Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’na  yazılı bir dilekçe ile itiraz edebilirsiniz.

Kentsel Dönüşüm Başkanlığınca o il için teşkil edilmiş olan teknik heyet (üniversitelerden bildirilen dört üye ile Başkanlık teşkilatında görevli ikisi inşaat mühendisi biri de jeoloji veya jeofizik mühendisi olmak üzere 7 kişilik heyet) tarafından incelenir ve karara bağlanır. Bu heyetin vereceği karar kesindir.

Heyet tarafından yapılan inceleme sonucu binanızın risksiz bulunması suretiyle itirazınız kabul edilirse Başkanlıkça ilgili tapu müdürlüğüne yazı yazılarak binanız üzerindeki ‘riskli yapı’ belirtmesi kaldırılır.

Heyet tarafından yapılan inceleme sonucunda binanızın riskli bulunması veya riskli yapı tespitine itiraz süresini kaçırmanız durumunda riskli yapı tespiti kesinleşir ve yıkım sürecine gidilir.

Riskli yapı tespitine dair yaptığınız itiraz sonucunda idarece verilen kararlara karşı tebliğ tarihinden itibaren 30 gün içinde idare mahkemesinde dava açılabilirsiniz.

• Riskli Yapı Tespit Raporuna Karşı Doğrudan Dava Açılabilir Mi?          

Evet riskli tespit raporuna karşı itiraz yoluna başvurmadan doğrudan raporun tarafınıza tebliğinden itibaren 30 gün içerisinde riskli tespit raporunun iptaline ilişkin idari yargıda dava açabilirsiniz.

• Elektrik, su, doğalgaz kesilir mi?

Riskli yapı tespiti kesinleştikten sonra, belediye size binayı boşaltıp yıkmanız için belirli bir süre tanır (bir sonraki bölümde anlatacağız). Eğer bu süreler sonunda bina hala yıkılmamış ve boşaltılmamışsa, belediyenin talebiyle binanızın elektrik, su ve doğalgaz gibi hizmetleri ilgili kurumlarca kesilebilir. Bu, can güvenliği için alınan bir önlemdir.

BÖLÜM 2: RİSKLİ BİNANIN YIKIMI VE TAHLİYESİ

• Riskli Yapı Olarak Tespit Edilen Bina Mutlaka Yıkılmalı mıdır?       

Binanızın riskli yapı olarak tespit edilmesi durumunda mutlaka yıktırılması gerekmiyor. Talep etmeniz halinde binanın yıktırılması yerine güçlendirilmesi de mümkündür. Ancak riskli yapı tespiti olan binanızı yıktırmak yerine güçlendirmeyi isteyebilmeniz için riskli yapının yıktırılması için yıkım amacıyla maliklere verilen süreler içerisinde maliklerce güçlendirmenin teknik olarak mümkün olduğunun tespit ettirilmesi gerekmektedir. Ayrıca güçlendirmeye ilişkin kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızasının olduğunu gösterir güçlendirme kararı alınmalı, güçlendirme projesi hazırlatılmalı ve imar mevzuatı çerçevesinde ruhsatın alınması gerekmektedir.

Bu işlemler idare tarafından belirlenecek süre içerisinde tamamlandıktan sonra tapu kaydındaki riskli yapı belirtmesinin kaldırılması için Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’na başvuru yapılabilir.

Güçlendirmenin mümkün olmadığı durumlarda artık can güvenliği açısından o binanın yıkılması gerekiyor demektir.

• Belediye size ne kadar süre verir? (Yıkım için tanınan süreler)

Riskli olduğu kesinleşen yapıların yıktırılması için kentsel dönüşüm Başkanlığı tarafından ilgili idareye genellikle belediyeye yazı yazılır. İdare tarafından tebligat yoluyla size ve diğer maliklere bir kereye mahsus olmak üzere 90 gün süre verilerek bu süre içerisinde bina tahliye edilmediği ve yatırılmadığı takdirde binanın idari makamlarca tahliye edileceği ve yıktırılacağı belirtilerek, riskli yapının tahliyesi, yıktırılması istenir. Eğer binanızda kiracı varsa ev sahipleri tarafından tahliye için bildirim yapılmadığının tespit edilmesi halinde bildirim idarece yapılır.

Tahliye ve yıkıma ilişkin yapılacak olan tebligat; tahliye ve yıktırmaya ilişkin tutanağın riskli yapı olduğu tespit edilen binaya asılması, size ve malikleri e-devlet kapısı üzerinden bildirilmesi ve ilgili muhtarlıkta 15 gün süreyle ilan edilmesi suretiyle yapılmaktadır.  Tahliye ve yırttırmaya ilişkin işlem muhtarlıkta yapılan ilanın son günü sizlere tebliğ edilmiş sayılır.  Ardından maliklerden en az birinin başvurusu ile yıkılacak yapının tahliye edildiğini ve elektrik, su ve doğalgaz hizmetlerini kapatıldığına dair ilgili kurum ve kuruluşlardan alınmış belgelerin sunulmasına istinaden diğer maliklerin muvafakati aranmaksızın alt iş günü içinde yıkım ruhsatı düzenlenir.

Süresinde yıktırılmadığı tespit edilen riskli yapıların yıktırılması Kentsel Dönüşüm Başkanlığınca yazılı olarak idareye bildirilir ve bu yapılan idarece yıkılır ya da yıktırılır. Riskli yapının yıktırılmasından sonra kat irtifakı bulunan binanız artık arsa haline gelir ve taşınmazın tapu kütüğünün beyanlar hanesindeki riskli yapı şerhi, riskli yapının yıkılmasına ilişkin belgelere istinaden ilgililerin talebi üzerine veya Başkanlık veya idarenin bildirimi üzerine ilgili tapu müdürlüğünce terkin edilir.

• Yıkımı kim yapar? Masrafları kim karşılar?

Öncelikli sorumluluk sizde ve diğer bina maliklerindedir. Verilen süreler içinde, tüm malikler olarak anlaşarak binanızın yıkımını kendiniz organize edebilirsiniz. Yıkım masrafları da normalde bina maliklerine ait olur ve arsa payları oranında paylaşılır.

Eğer sizler bu süreler içinde binayı yıktırmazsanız, o zaman belediye veya valilik devreye girer ve binayı kendisi yıktırır. Bu durumda yıkım masrafları, önce devletin kentsel dönüşüm için ayırdığı özel hesaptan karşılanır, daha sonra bu masraflar sizden (arsa payınız oranında) faiziyle birlikte geri alınır (tahsil edilir).

• Evden çıkmanız gerektiğinde ne olacak? (Tahliye süreci)

Belediyenin verdiği süreler dolmadan önce evinizi veya işyerinizi boşaltmanız gerekir. Eğer binada kiracılar varsa, onların da binayı boşaltması istenir. Bu süreçte zorluk yaşanmaması için komşularınızla iletişim halinde olmanız ve süreci birlikte takip etmeniz önemlidir. Eğer yıkıma karşı bir direnç olursa, belediye, kaymakamlık veya valilik aracılığıyla polis veya jandarma eşliğinde binanın boşaltılmasını ve yıkılmasını sağlayabilir. Bu aşamada devletin sunduğu kira yardımı gibi desteklerden faydalanabilirsiniz (Bölüm 4'te anlatılacak).

BÖLÜM 3: YIKIM SONRASI YENİ BİNA İÇİN KARAR ZAMANI -

ANLAŞMA SÜREÇLERİ

Binanız yıkıldı, arsanız boş kaldı. Şimdi en önemli aşamalardan biri başlıyor: Bu arsaya nasıl bir bina yapılacak, kim yapacak ve haklarınız nasıl korunacak?

• Binanızın yeniden yapılmasına kim karar verir? (Apartman/site toplantıları)

Yeni binanın nasıl yapılacağına, kaç katlı olacağına, dairelerin nasıl paylaşılacağına siz ve binanızdaki diğer arsa payı sahipleri (yani eski komşularınız) birlikte karar verirsiniz. Bu kararlar genellikle apartman veya site toplantılarında alınır.

• ÖNEMLİ DEĞİŞİKLİK: Karar için artık kaç kişinin onayı gerekiyor? (%50+1 Salt Çoğunluk Kuralı – arsa payına göre)

Eskiden bu tür kararların alınabilmesi için binadaki arsa paylarının en az üçte ikisinin (2/3) onayı gerekiyordu. Ancak, 9 Kasım 2023 tarihinde yapılan yasa değişikliği ile bu kural değişti. Artık, riskli yapının bulunduğu parselde yapılacak uygulamalara (örneğin yeni binanın projesi, müteahhitle anlaşma, paylaşım şekli vb.) karar verebilmek için, binadaki arsa paylarının salt çoğunluğunun (%50'den fazlasının, yani %50+1'in) onayı yeterli oluyor.

Örneğin, binanızda toplam 1000 arsa payı varsa, en az 501 arsa payına sahip maliklerin aynı yönde oy kullanması, kararın alınması için yeterlidir. Burada önemli olan kişi sayısı değil, sahip olunan arsa payının toplamıdır.

• Toplantıda alınan karara katılmak zorunda mısınız?

Eğer arsa paylarının %50+1 çoğunluğu bir karar almışsa (örneğin, belirli bir müteahhitle anlaşma yapılmasına veya belirli bir projeye onay verilmesine), bu karar, toplantıya katılmayan veya katılıp da karşı oy kullanan diğer azınlıktaki malikler için de bağlayıcı olur.

• Eğer anlaşmaya katılmazsanız ne olur? (Arsa payınızın satışı süreci)

Diyelim ki %50+1 çoğunluk bir karar aldı ama siz bu karara katılmıyorsunuz. Bu durumda kanun şöyle bir yol öngörüyor:

• Alınan karar (örneğin yapılan sözleşme) size noter aracılığıyla bildirilir ve bu karara katılmanız için size 15 günlük bir süre verilir.

• Eğer bu 15 gün içinde karara katılmazsanız, sizin arsa payınızın değeri, Sermaye Piyasası Kuruluna (SPK) kayıtlı lisanslı bir gayrimenkul değerleme şirketi tarafından belirlenir.

• Belirlenen bu değer üzerinden, sizin arsa payınız öncelikle sadece karara katılan diğer komşularınızın katıldığı açık artırma usulüyle satılır.

• Eğer komşularınız almazsa, söz konusu taşınmaz riskli alanda ya da rezerv yapı alanında bulunuyorsa bedeli Başkanlıkça ödenmek suretiyle Hazine adına tescil edilir. Devamında Hazine; söz konusu taşınmazın TOKİ veya idareye devrini yapabileceği gibi üçüncü şahıslara da satabilir.

  Söz konusu taşınmaz riskli yapı ise ilk açık artırmada komşularınız satın almazsa; üçüncü şahısların da katıldığı bir açık artırma yapılır. Üçüncü şahıslara satış yapılıncaya kadar satış işlemi tekrarlanır. 

• Yeni binayı kendiniz mi yapacaksınız, yoksa bir müteahhitle mi anlaşacaksınız?

Bu karar da yine maliklerin %50+1 çoğunluğuyla alınır. Eğer yeterli maddi imkanınız ve organizasyon kabiliyetiniz varsa, tüm malikler bir araya gelip kendi binalarını yaptırabilirler. Ancak daha yaygın olan yöntem, bir inşaat şirketiyle (müteahhitle) anlaşmaktır. Bu anlaşmaya "kat karşılığı inşaat sözleşmesi" veya "arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi" denir. (Bu sözleşmenin detayları Bölüm 5'te).

BÖLÜM 4: DEVLETİN SUNDUĞU DESTEKLER NELERDİR?

(KİRA YARDIMI, FAİZ DESTEĞİ, MUAFİYETLER)

Kentsel dönüşüm sürecinde maddi olarak zorlanmamanız için devletin sunduğu bazı önemli destekler var. Kanun koyucu, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ile bu teşviklerin çerçevesini çizmiştir. Bu destekleri, sürecin farklı aşamalarına göre detaylandırmak mümkündür.

1. Barınma ve Taşınma Desteği: Kira Yardımı ve Geçici Konut Tahsisi

Kentsel dönüşümün en hassas aşaması, mevcut binanın boşaltılması ve yıkım sürecidir. Bu dönemde ortaya çıkan barınma ihtiyacı için iki temel destek sunulur:

• Kira Yardımı: Binanızın yıkımı ve yeniden yapımı süresince, geçici konaklama giderlerinizi karşılamak üzere, yaşadığınız ilin kira piyasasına göre belirlenmiş aylık kira yardımı alabilirsiniz. Bu yardım, yeni binanızın teslimine kadar sürer ve bu süreçte finansal bir nefes almanızı sağlar.

• Geçici Konut Tahsisi: Kira yardımı yerine, projenin büyüklüğüne ve imkanlarına bağlı olarak, size geçici konut ya da iş yeri tahsisi de yapılabilir. Bu, özellikle büyük ölçekli rezerv yapı alanı projelerinde uygulanan ve barınma sorununa doğrudan bir çözüm sunan alternatif bir yaklaşımdır.

  
  

2. Kredi Desteği ve Faiz Teşvikleri

Bir yapının dönüşümü, önemli finansal bir yük getirebilir. Devlet, bu yükü hafifletmek için faiz destekli kredi mekanizmasını devreye almıştır. Bu destek, sürecin tüm aşamalarını kapsayacak şekilde tasarlanmıştır:

• Tespit Kredisi: Riskli yapı tespiti için yapılan harcamalar, dönüşüm sürecinin ilk adımlarındandır. Bu masraflar, ayrı bir kredi kalemi olarak desteklenebilmektedir.

• Yıkım Kredisi: Binanızın yıkım işlemleri de maliyetli olabilir. Yıkım masraflarınızı karşılamak üzere özel bir kredi desteğinden yararlanabilirsiniz.

• Yapım Kredisi: Dönüşümün en büyük kalemi, yeni yapının inşasıdır. Bu amaçla kullanacağınız kredilerde, devlet tarafından ciddi oranda faiz desteği sağlanır. Bu sayede, bankalardan daha düşük faiz oranları ile uzun vadeli kredi kullanma imkanı elde edersiniz.

Bu destekler, maliklerin yanı sıra, kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olanlara da belirli koşullarla sunulur. Kiracılar için bir defaya mahsus taşınma yardımı öngörülse de, kiracılara da konut veya iş yeri tahsisi imkanı sunulabilir.

3. Vergi, Harç ve Ücret Muafiyetleri

Dönüşüm süreci sadece kredi veya kira yardımı ile sınırlı değildir; bürokratik işlemlerin getirdiği maliyetler de en aza indirilmiştir. Bu kapsamda, kentsel dönüşüm kapsamında yapılan işlemler için vergi, harç ve ücret muafiyetleri getirilmiştir. Bu sayede, yeni bir yapıya sahip olma yolunda ödemeniz gereken tapu harcı, damga vergisi, veraset ve intikal vergisi gibi kalemlerden muaf olursunuz. 6306 sayılı Kanun kapsamında yapacağınız;

• Müteahhitle yapacağınız sözleşmeler (örneğin, kat karşılığı inşaat sözleşmesi),

• Tapuda yapılacak devir ve tescil işlemleri (örneğin, yeni dairenizin tapusunu alırken, arsa payı devirlerinde),

• Noterde yapılacak işlemler,

• Belediyelerden alınacak izin ve ruhsatlarla ilgili harçlar (örneğin, yeni yapı ruhsatı harcı, iskan (yapı kullanma izin) harcı, plan proje tasdik harçları),

• Damga vergisi,

• Veraset ve intikal vergisi (belirli şartlarda) gibi pek çok mali yükümlülükten muaf olursunuz, yani bunları ödemezsiniz. Bu muafiyetler, kentsel dönüşümün toplam maliyetini sizin için ciddi ölçüde düşürür.

BÖLÜM 5: MÜTEAHHİTLE ANLAŞIRKEN NELERE DİKKAT ETMELİSİNİZ?

(ALTIN KURALLAR)

Binanızı bir müteahhidin yapmasına karar verdiyseniz, bu süreçteki en önemli adımınız müteahhitle yapacağınız "kat karşılığı inşaat sözleşmesi" olacaktır. Bu sözleşme sizin ve komşularınızın tüm haklarını güvence kentsel-dönüşüm-rehberi̇-bi̇naniz-yeni̇leni̇rken-haklariniz-ve-bi̇lmeni̇z-gerekenleraltına almalıdır. İşte dikkat etmeniz gereken altın kurallar:

• Doğru Müteahhidi Nasıl Seçersiniz?

  • Acele Etmeyin: Birden fazla müteahhitten teklif alın, karşılaştırın.

  • Referanslarını Kontrol Edin: Daha önce bitirdiği işleri, yaptığı binaları gezin, o binalarda oturanlarla konuşun.

  • Mali Durumunu Araştırın: Şirketin batık olup olmadığını, piyasada güvenilirliğini sorgulayın. Ticaret sicil kayıtlarına, vergi borcu olup olmadığına bakılabilir.

  • Teknik Yeterliliğine Bakın: Mühendislik ve mimarlık kadrosu, kullandığı teknoloji hakkında bilgi edinin.

  • Sözleşmeye Yaklaşımı: Size her şeyi açıkça anlatan, sorularınıza sabırla cevap veren, şeffaf bir müteahhit tercih edin.

    
    

• Sözleşme Hayat Kurtarır: Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Olmazsa Olmazlar:

Bu sözleşme çok detaylı olmalı ve bir avukat tarafından incelenmelidir. İşte bazı önemli başlıklar:

1. Binanızın Yeni Hali (Teknik Şartname): Yeni yapılacak binadaki dairenizin (ve ortak alanların) tüm özellikleri en ince ayrıntısına kadar yazılmalıdır.

• Dairenizin net ve brüt metrekaresi, oda sayısı, tavan yüksekliği.

• Kullanılacak malzemelerin cinsi, kalitesi, markası, modeli, rengi (örneğin, pencereler PVC mi alüminyum mu, hangi marka; parkeler lamine mi laminat mı, hangi kalınlıkta; seramikler, mutfak dolapları, banyo armatürleri hangi marka ve model olacak vb.).

• Isınma sistemi (kombi, merkezi sistem), yalıtım özellikleri, asansör markası, otopark düzenlemesi, bahçe peyzajı gibi tüm detaylar. Bu bilgilerin yer aldığı "Teknik Şartname" sözleşmenin ayrılmaz bir parçası olmalıdır.

2. Teslim Tarihi ve Gecikme Cezası: İnşaatın ne zaman başlayacağı ve size yeni dairenizin anahtarının kesin olarak ne zaman teslim edileceği net bir tarih olarak yazılmalıdır. Eğer müteahhit bu tarihte teslim edemezse, size ödeyeceği gecikme tazminatı (cezai şart) miktarı (örneğin, her ay için o anki emsal kira bedeli kadar) mutlaka sözleşmede yer almalıdır.

3. Paylaşım (Kim Ne Alacak?): Yeni binada hangi dairelerin size ve diğer arsa sahiplerine, hangi dairelerin müteahhide kalacağı çok net bir şekilde (gerekirse kat planı üzerinde numaralandırılarak ve şerefiye farkları gözetilerek) belirlenmelidir.

4. Müteahhide Arsa Payı Ne Zaman Verilmeli? (Kademeli Devir İlkesi): Bu çok önemli! Arsanızın tamamının veya büyük bir kısmının tapusunu inşaat başlamadan müteahhide devretmeyin. En güvenli yol, arsa payı devrinin inşaatın ilerleme aşamalarına göre (örneğin, temel atılınca %X, kaba inşaat bitince %Y, ince işler bitince %Z, iskan alınınca kalan %W gibi) kademeli olarak yapılmasıdır. Böylece müteahhit işi yarım bırakırsa, tüm arsanızı kaybetme riskiniz azalır.

5. Teminat İstemek Hakkınız! Müteahhitten işi sözleşmeye uygun ve zamanında bitireceğine dair banka teminat mektubu gibi güvenceler isteyebilirsiniz.

6. Vekaletname Verirken Bin Kez Düşünün! Müteahhide, inşaatla ilgili resmi işlemleri (ruhsat, abonelik vb.) yürütebilmesi için vekaletname vermeniz gerekebilir. Ancak bu vekaletnamenin kapsamı çok dar tutulmalı, süresi belirtilmeli ve özellikle sizin adınıza daire satma, borçlanma, ipotek koyma gibi genel ve geniş yetkiler kesinlikle verilmemelidir. Vekaletnameyi bir avukata danışarak hazırlayın ve her zaman geri alma (azil) hakkınız olduğunu bilin.

7. İskan (Yapı Kullanma İzni) Kimin Sorumluluğunda? Yeni binanın yapı kullanma izin belgesini (iskanını) alma sorumluluğunun ve masraflarının kime ait olacağı (genellikle müteahhide ait olmalıdır) sözleşmede açıkça belirtilmelidir.

8. Diğer Masraflar: Yapı denetim ücreti, SGK primleri, proje giderleri gibi masrafların kim tarafından karşılanacağı netleşmelidir. (6306 S.K. kapsamındaki muafiyetler ayrıca değerlendirilir).

9. Sözleşmeyi İmzalamadan Önce Mutlaka Bir Avukata Gösterin! Bu, yapacağınız en doğru harcamalardan biri olacaktır. Avukatınız, sizin haklarınızı koruyacak şekilde sözleşmeyi inceleyip gerekli düzeltmeleri önerecektir.

BÖLÜM 6: RİSKLİ ALANLAR VE REZERV YAPI ALANLARI (Kısa Bilgi)

• Binanız "Riskli Alan" İçindeyse Ne Fark Eder? Eğer binanız tek başına "riskli yapı" değil de, bulunduğu bölge "riskli alan" olarak ilan edilmişse, dönüşüm süreci biraz daha farklı işleyebilir. Bu durumda genellikle daha büyük çaplı, ada veya mahalle bazında projeler yapılır ve kamu (Bakanlık, Belediye, TOKİ) bu süreçte daha aktif rol alabilir. Kamulaştırma gibi uygulamalar gündeme gelebilir.

• "Rezerv Yapı Alanı" Ne Demek? Devletin, kentsel dönüşümde kullanılmak üzere belirlediği boş veya az yoğunluklu alanlardır. Riskli bölgelerden taşınacak insanlar için bu rezerv alanlarda yeni konutlar yapılabilir.

BÖLÜM 7: UNUTMAYIN! (ÖNEMLİ UYARILAR VE TAVSİYELER)

Kentsel dönüşüm, evinizin geleceği için çok önemli bir süreç. Bu süreçte bilinçli olmak ve haklarınızı bilmek sizi pek çok sorundan koruyacaktır.

• Bu Rehber Genel Bir Yol Göstericidir: Bu makalede okuduklarınız, size genel bir fikir vermek ve süreci anlamanıza yardımcı olmak için hazırlanmıştır. Ancak kesinlikle bir hukuki danışmanlık veya avukatlık hizmeti yerine geçmez.

• Kentsel Dönüşüm Yasaları ve Uygulamaları Değişebilir: Mevzuat çok dinamiktir. Kanunlar, yönetmelikler, tebliğler, kira yardımı miktarları, faiz oranları zamanla değişebilir. Bu nedenle, işlem yapacağınız tarihteki en güncel bilgileri mutlaka resmi kaynaklardan (Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı web sitesi – www.csb.gov.tr, Kentsel Dönüşüm Genel Müdürlüğü, ilgili belediyenin web sitesi, e-Devlet) ve uzmanlardan teyit edin.

• SÜRECİN HER AŞAMASINDA MUTLAKA KONUSUNDA UZMAN BİR AVUKATA DANIŞIN! Bu, yapacağınız en önemli yatırımdır. Bir avukat, sözleşmelerinizi inceler, haklarınızı korur, sizi doğru yönlendirir ve olası mağduriyetleri önler. Özellikle müteahhitle sözleşme imzalamadan önce vekaletname vermeden önce mutlaka bir avukat görüşü alın.

• Gerektiğinde mimar, mühendis, şehir plancısı gibi teknik uzmanlardan da destek almaktan çekinmeyin.

• Bilgilenin, komşularınızla iletişim halinde olun, toplantılara katılın, hakkınızı bilin ve süreci aktif olarak takip edin! Unutmayın, bu sizin eviniz, sizin geleceğiniz.

Umarım bu rehber, kentsel dönüşüm sürecinde size yol gösterir ve daha bilinçli adımlar atmanıza yardımcı olur. Güvenli ve huzurlu yuvalara kavuşmanız dileğiyle!