Kiracı ve Ev Sahibi Hakları: Kira Hukukuna Dair Pratik Rehber

Kira ilişkisi, günlük hayatın vazgeçilmez bir parçasıdır. Bir yanda evini kiraya veren mal sahipleri, diğer yanda yaşam alanı arayan kiracılar. Bu ilişki, çoğu zaman sorunsuz ilerlese de, kira artışı, tahliye, tadilat gibi konular devreye girdiğinde taraflar arasında uyuşmazlıklar yaşanabiliyor. Bu rehberde, Türk Borçlar Kanunu’na göre kira hukukunun temel prensiplerini sade ve anlaşılır bir şekilde ele alıyor; hem kiracılar hem de ev sahipleri için dikkat edilmesi gereken noktaları paylaşıyoruz.

1. Kira Sözleşmesi Nedir?

Kira sözleşmesi, ev sahibi ile kiracı arasında yapılan ve kiralanan taşınmazın belirli bir bedel karşılığında kullanıma bırakılmasını içeren bir anlaşmadır. Yazılı olması zorunlu olmasa da, olası anlaşmazlıklarda ispat açısından yazılı sözleşme her zaman avantaj sağlar.

2. Kiracının Hak ve Yükümlülükleri

• Kira Bedelini Ödeme: Kiracı, sözleşmede kararlaştırılan kira bedelini ve yan giderleri süresinde ödemek zorundadır. Aksi hâlde temerrüt hükümleri uygulanır.

• Kiralananı Özenle Kullanma ve Koruma: Kiracı, evi amacına uygun ve dikkatli bir şekilde kullanmakla yükümlüdür. İzinsiz değişiklik yapamaz 

• Komşulara Saygılı Olma: Yine kiracı kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür.

• Temizlik ve bakım giderlerini ödeme: Kiracı, kiralananın olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım giderlerini ödemekle yükümlüdür. Bu konuda yerel âdete de bakılır.

• Ayıpları kiraya verene bildirme: Evde bir arıza veya hasar oluşursa, kiracı durumu gecikmeden ev sahibine bildirmelidir.

• Ayıpların giderilmesine ve kiralananın gösterilmesine katlanma: Kiracı, kiralananın ayıplarının giderilmesine ya da zararların önlenmesine yönelik çalışmalara katlanmakla yükümlüdür. Kiracı, bakım, satış ya da sonraki kiralama için zorunlu olduğu ölçüde, kiraya verenin ve onun belirlediği üçüncü kişinin kiralananı gezip görmesine izin vermekle yükümlüdür.

3. Ev Sahibinin Hak ve Yükümlülükleri

• Evi Zamanında Teslim Etme: Kiralanan konut, kararlaştırılan tarihte oturulabilir ve kullanılabilir durumda teslim edilmelidir.

• Onarım Yapma: Çatı akması, elektrik tesisatının bozulması gibi büyük arızalar ev sahibinin sorumluluğundadır.

• Vergi ve Aidatlar: Emlak vergisi gibi mülkiyete dayalı yükümlülükler ev sahibine aittir. Ancak aidat, su, elektrik gibi kullanıma bağlı giderler genellikle kiracıya yansıtılır.

4. Sözleşme Süresi ve Tahliye Konuları

Belirli Süreli Sözleşmeler

Süre sonunda kiracı çıkmak istemezse sözleşme otomatik olarak bir yıl uzar. Kiracı, kira sözleşmesine devam etmek istemiyorsa süresinin bitiminden en az on beş gün önce ev sahibine bildirimde bulunmalı.

Ev sahibi bu durumda kiracıyı sadece kanunda belirtilen özel sebeplerle çıkarabilir. Ancak kira sözleşmesinin süresinin bitmesinden sonra 10 yıl devam eden kira sözleşmesini ev sahibi de herhangi bir gerekçe göstermeksizin kanundaki şartlara uyarak sonlandırabilir.

Belirsiz Süreli Sözleşmelerde

Kiracı her zaman, ev sahibi ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, kanundaki şartlara uyarak bildirim yoluyla sözleşmeyi sona erdirebilirler.

Bildirimin Şekli

Bildirimin mutlaka yazılı olarak yapılması gerekmektedir.

Ev Sahibi Tahliye Sebepleri

•      Mevcut ev sahibinin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu ve kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin ihtiyacı nedeniyle kiralananın tahliyesi

•      Kiralananın yeniden inşası nedeniyle tahliyesi

•      Yeni malikin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu ve kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin ihtiyacı nedeniyle kiralananın tahliyesi

•      Kiracının yazılı tahliye taahhüdü nedeniyle tahliyesi

•      İki haklı ihtar nedeniyle kiralananın tahliyesi

•      Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle ilamsız icra yoluyla tahliye

Bu durumların her biri belirli süre ve şekil şartlarına bağlıdır.

5.Öneriler

Kiracılar İçin:

• Yazılı Sözleşme Yapın: Kira ilişkisini yazılı bir sözleşme ile belgeleyin. Sözleşmede kira bedeli, ödeme tarihleri, depozito miktarı ve diğer önemli hususları belirtin.

• Ödemeleri Belgelendirin: Kira ve aidat ödemelerinizi banka üzerinden yaparak dekontları saklayın. Bu, olası anlaşmazlıklarda delil niteliği taşır.

• Evi Teslim Alırken Durum Tespiti Yapın: Evi teslim alırken mevcut durumu fotoğraflayın ve varsa eksiklikleri yazılı olarak ev sahibine bildirin.

• Depozito Konusunu Netleştirin: Depozito miktarını ve iade şartlarını sözleşmede açıkça belirtin.

• Tadilat İçin Onay Alın: Evde yapılacak büyük çaplı değişiklikler için ev sahibinden yazılı onay alın.

  
  

Ev Sahipleri İçin:

• Sözleşmeyi Detaylandırın: Kira sözleşmesinde kira bedeli, ödeme tarihleri, depozito miktarı, tahliye şartları ve diğer önemli hususları açıkça belirtin.

• Ödemeleri Takip Edin: Kiracının ödemelerini düzenli olarak kontrol edin. Gecikme durumunda yazılı ihtar gönderin.

• Tadilat ve Bakım Sorumluluklarını Belirleyin: Sözleşmede, küçük onarımların kiracıya, büyük onarımların ise ev sahibine ait olduğunu belirtin.

• Evi Satarken Kiracıyı Bilgilendirin: Evi satmayı planlıyorsanız, kiracıyı yazılı olarak bilgilendirin. Yeni malik, kiracıyı tahliye etmek istiyorsa, yasal prosedürleri takip etmelidir.

Sonuç

Kira hukuku, hem kiracı hem de ev sahibi açısından hak ve sorumlulukları net şekilde belirleyen bir sistemdir. Ancak uygulamada bilgi eksikliği ya da ihmaller, ciddi uyuşmazlıklara yol açabiliyor. Bu rehberin amacı, her iki tarafın da kira ilişkisini sağlıklı ve yasal çerçevede sürdürebilmesine katkı sağlamaktır.

Unutmayın, uyuşmazlıklar yaşandığında zamanında ve usulüne uygun hareket etmek, hak kaybı yaşamamanız için kritik önemdedir.

Sıkça Sorulan Sorular

1. Kira sözleşmesi olmadan ev sahibi kiracıyı çıkarabilir mi?

Hayır. Yazılı bir kira sözleşmesi olmasa bile, kiracı yasal koruma altındadır. Ev sahibi, kiracıyı tahliye etmek istiyorsa, mahkeme kararı almalıdır. Bu süreçte, tarafların beyanları, tanıklar ve ödeme belgeleri gibi deliller önem kazanır.

2. Ev sahibi, kira süresi dolunca kiracıyı çıkarabilir mi?

Hayır. Belirli süreli kira sözleşmeleri, süresi dolduğunda kiracı tarafından feshedilmediği takdirde aynı şartlarla bir yıl daha uzar. Ev sahibi, ancak kanunda belirtilen özel sebeplerle (örneğin, kendi oturma ihtiyacı, kapsamlı tadilat) tahliye talebinde bulunabilir. Ancak kira sözleşmesinin süresinin bitmesinden sonra 10 yıl devam eden kira sözleşmesini ev sahibi de herhangi bir gerekçe göstermeksizin kanundaki şartlara uyarak sonlandırabilir. 

3. Kiracı, kira artışını kabul etmezse ev sahibi ne yapabilir?

Ev sahibi, kira artışı konusunda anlaşma sağlanamaması durumunda kira tespit davası açabilir. Mahkeme, TÜFE oranları, emsal kira bedelleri ve taşınmazın durumu gibi kriterleri değerlendirerek yeni kira bedelini belirler.

4. Ev sahibi, evi satarsa yeni malik kiracıyı çıkarabilir mi?

Yeni malik, evi satın aldıktan sonra, eğer taşınmazı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu ve kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için kullanma ihtiyacı varsa, bu durumu kiracıya satın alma tarihinden itibaren bir ay içinde yazılı olarak bildirmeli. Eğer kiracı 6 ay sonra taşınmazı tahliye etmezse ev sahibi tahliye davası açabilir.

5. Kiracı, sözleşme süresi dolmadan evi boşaltmak isterse ne olur?

Kiracı, sözleşme süresi dolmadan evi boşaltmak isterse, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. 

6. Ev sahibi, kiracıdan depozito alabilir mi?

Evet. Ev sahibi, kiracıdan depozito talep edebilir. Depozito miktarı, 3 aylık kira bedelini geçemez. Sözleşme sona erdiğinde, kiracı evi hasarsız teslim ettiyse, depozito iade edilmelidir.

7. Kiracı, kira bedelini ödemezse ev sahibi ne yapabilir?

Ev sahibi, kiracıya yazılı olarak en az 30 gün süre vererek ödeme yapmasını talep edebilir. Bu süre sonunda ödeme yapılmazsa, ev sahibi kira sözleşmesini feshedebilir ve tahliye davası açabilir.

8. Ev sahibi, kiracıyı kendi oturma ihtiyacı nedeniyle çıkarabilir mi?

Evet. Ev sahibi; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu ve kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin ihtiyacı nedeniyle yasada belirtilen koşullara tahliye talebinde bulunabilir.

9. Kiracı, evde tadilat yapabilir mi?

Kiracı, evde büyük çaplı tadilatlar yapmak istiyorsa, ev sahibinin yazılı onayını almalıdır. Aksi takdirde, ev sahibi, sözleşmeyi feshedebilir veya tazminat talep edebilir.

10. Ev sahibi, kiracının izni olmadan eve girebilir mi?

Hayır. Ev sahibi, kiracının izni olmadan eve giremez.